东润金融北京终于忍不住了

很意外，第一个竟然不是广州。

毕竟，过去很多年的救市中，我都习惯了广州总是第一个打头阵，放开指导价，放开限购，放开首付比例，放开社保，等等。

没想到，这一次竟然是北京忍不住了。

谁是第一个非常重要。

既有风向标的政治意义，又有渗透性的经济意义。

在我们中国人的心目中，谁打响了第一枪是非常重要的，信号意义非常强。

以前为什么说深圳永远涨？15 年，深圳第一个涨。19 年，深圳第一个再涨。17 年，深圳第一批开始跌。23 年，深圳第一批开始跌。毫无疑问，深圳就是中国楼市的风向标。

尤其是这一次的放松限购，大家能想到的第一个问题，不是"这次政策到底说了啥"，而是"这一次为什么会是北京"，所蕴含的潜台词是：

北京是不是很差了？

这一点，利空北京。

8 月，北京刚刚放松五环外的限购。

时隔 4 个月后，北京再次放松了限购。注意，是放松限购，不是放开限购。一字之差，含义是完全不一样的。

1、公积金二套首付 3 成改 2.5 成。

2、商贷，首套、二套利率一样。

3、购房资格放宽，五环外 2 改 1，五环内 3 改 2、五环内多子女家庭可以再加 1 套。

怎么看待这件事呢？

1、利好普通人。但意义也不大，五环外的人不缺这 1 年社保，5 环内的人也不缺这 2 年社保，多子女的人更不缺给一套买房指标，大家缺的是什么？第一是信心，第二才是钱。

2、利好五环内，利空五环外。再严格一点，利好优质片区，利空一般片区。其实我们一直在聊，逆水行舟不进则退，其实片区也是如此，现在不比以前，所有片区都有购房者，现在大家的选择非常少，要么不买，要么就买最好，那么无论政策怎么释放，购房者只会挑选最好的片区，最好的片区就那么几个。

3、托底市场，市场利好 +10%。

在北京群里，大家咨询最多的是，还能不能买房了？

给你举一个例子，自己感受。上个月，有一个会员咨询，她想买北京的房子，选中了奥森板块，去年看的时候单价 10 万，今年再看的时候单价 7 万，她说最低一套的成交价是 6.5 万，但是我没有在后台查到，因此我还是按照 7 万去算，从 10 万到 7 万，短短 1 年，如果是 100 平的房子，1 年跌没了 300 万。

好。

再回头看这个政策，确实是利好，绝对没问题，北京房价已经降了很多了，有些片区 40%，40% 啊，真的很多了，1000 万的房子 400 万就这么没了，这还不算利息、税费、中介费、资金成本、时间成本等。

问题是：

你能不能拿住这样的利好？

拿得住，买。拿不住，别动。

北京政策，就先谈这么多。

今年很多城市出台了针对自媒体的政策，不允许随便解读，只能点到为止，大家应该能听懂其中的意思和建议，我就不多聊了。

群里有朋友说，搞一个政策还滴滴漏漏，扭扭捏捏。

怎么看这件事呢。

我是这样理解的。

一是保持政策的连贯性，以及地方因城施策的适度放权，二是保持定力，坚持小步快跑，没有大放水。

你觉得政策应该一把梭哈？不可能的。

因为高层不敢赌。

从 23 年彻底救市开始到现在，如果当时直接把政策底裤全脱了，但是当时市场的惯性就是大降价，像洪水一样滚滚袭来，根本挡不住降价趋势的。如果当时政策全给了，大家又不买，那岂不是更尴尬。

这也是国家最担心的一点。

因此，软着陆是最好的办法。其实从 23 年救市开始，国家的政策底层逻辑已经发生了很大的变化，以前是大开大合，说放开就全部放开，说限制就全面限制，但是这种方式越来越没用了，一是市场有了免疫力，二是每个地方的市场基本面不一样，北京也许很好，但是环北京很差，上海也许很好，但是环沪也许很差，这样一来，一刀切的政策就完全不能用了。

怎么软着陆呢？慢慢来。

先是三四线，接着是一二线，然后是北京上海深圳等放开非核心片区，对吧，上次北京只是放松了五环外的限购，上海只是放开了外环外的限购，深圳只是放开了除了新安 + 南山 + 福田外的限购，底裤都还留着，这一次，北京打响了第一枪，其实也基本上放开了限购了，都 1 年社保了，其实跟放开也没啥区别了。

土地的限价放开了，新房的限价放开了，大城市普宅和豪宅的价格线放开了，银行的降息放开了，首付比例放开了，买房门槛放开了，包括房贷贴息，跟房票安置、房产税延迟、降息、减少契税增值税、央行的信用修复，本质是一样的，都是国家发给你的消费券。

少则数万（相对中小城市），多则数十万（相对大城市），都是在总价的基础上，给你了一个 95 折或者 9 折的最低折扣。

顶层设计的底层逻辑是一样的。

26 年能买房吗？

以前 200 块钱的东西，现在 100 块钱就能买到了。表面看，确实很值。

但是这道题之所以很难，因为买房本质上不是一道简单的数学题，而是一道复杂的政治经济题，这本账很难算。

1、针对纯自住的朋友，性价比非常高。

价格向下，价值向上，肯定值啊。如果纯自住，需求刚性 + 现金流稳定，我绝对支持；但是如果可买可不买，现金流也不是特别稳定，收入不是很稳定，那就等等再买，不着急的。

2、买房省 5 万，但一旦跌了可能亏 50 万、200 万。

为什么说买房不是一道简单的数学题，房贷利率降了每月省 300，契税增值税减免 3 万，但这些都是小钱，真正的大头是总价，这才是关键。